책상 위에 놓인 집 열쇠, 계산기, 나무 블록, 화분 등을 위에서 내려다본 실사 이미지.
미국에서 내 집 마련의 꿈을 이룬 뒤 가장 먼저 마주하는 현실은 바로 세금 폭탄이 아닐까 싶어요. 10년 넘게 미국 생활을 하며 여러 번 집을 사고팔아 보니, 주택 관련 세금 공제 혜택을 얼마나 잘 챙기느냐에 따라 연말 정산 결과가 수천 달러씩 차이 나더라고요. 처음에는 복잡한 세법 때문에 머리가 아팠지만, 하나씩 뜯어보면 의외로 우리가 챙길 수 있는 구멍이 참 많거든요.
미국 국세청인 IRS는 주택 소유주들에게 다양한 세제 혜택을 제공하고 있어요. 특히 모기지 이자나 재산세 같은 항목은 항목별 공제를 선택할 때 가장 큰 비중을 차지하는 부분이라 무조건 알고 계셔야 해요. 저도 초보 집주인 시절에는 표준 공제가 나은지 항목별 공제가 나은지 몰라서 손해를 본 적도 있었는데, 이제는 제법 노하우가 쌓여서 주변 지인들에게 조언을 해줄 정도가 되었답니다.
오늘은 제가 10년 동안 몸소 겪으며 배운 미국 주택 세금 공제의 핵심 노하우를 공유해 드리려고 해요. 모기지 이자부터 재산세, 그리고 요즘 재택근무가 늘어나면서 핫해진 홈오피스 공제까지 꼼꼼하게 짚어드릴게요. 이 글만 끝까지 읽으셔도 내년 세금 보고 때 환급액이 달라지는 마법을 경험하실 수 있을 거예요.
목차
모기지 이자 공제의 모든 것
미국 주택 소유주들에게 가장 큰 혜택 중 하나가 바로 모기지 이자 공제예요. 매달 내는 할부금 중에서 원금을 제외한 순수 이자 부분을 소득에서 공제받을 수 있는 제도거든요. 2017년 세법 개정 이후로 기준이 조금 까다로워지긴 했지만, 여전히 수만 달러의 소득을 낮출 수 있는 강력한 도구임에는 틀림없더라고요.
현재 규정에 따르면 75만 달러(부부 합산 보고 기준)까지의 대출금에 대한 이자를 공제받을 수 있어요. 만약 2017년 12월 15일 이전에 집을 사셨다면 예전 기준인 100만 달러까지 적용받으실 수 있고요. 저는 처음에 이 날짜 기준을 몰라서 헷갈렸는데, 본인의 대출 시점을 정확히 파악하는 게 중요하더라고요. 대출금이 이 금액을 넘어가면 비율에 맞춰서 공제액을 계산해야 하니 전문가의 도움을 받는 게 안전해요.
여기서 주의할 점은 세컨드 하우스에 대한 이자도 공제가 가능하다는 사실이에요. 물론 두 집의 대출 합계가 한도 내에 있어야 하지만요. 하지만 임대용으로 내놓은 집은 주택 공제가 아니라 사업 소득에서 비용으로 처리해야 하니 성격이 완전히 다르다는 점을 명심해야 하더라고요. 저도 예전에 별장을 샀을 때 이 부분을 놓칠 뻔했는데, 다행히 회계사님이 챙겨주셔서 큰 도움을 받았던 기억이 나네요.
재산세 공제와 SALT 제한 규정
동전 더미 위에 놓인 작은 나무 집 모형과 그 옆의 계산기, 안경을 측면에서 포착한 실사 이미지.
미국에서 집을 가지고 있으면 피할 수 없는 게 바로 재산세(Property Tax)죠. 주마다 세율이 천차만별이라 텍사스나 뉴저지 같은 곳은 정말 눈물 날 정도로 비싸더라고요. 다행히 이 재산세도 세금 공제 대상에 포함되지만, 안타깝게도 2018년부터 도입된 SALT(State and Local Tax) 제한 규정 때문에 한도가 생겨버렸어요.
현재 주 정부 및 지방 정부에 내는 세금(소득세+재산세)의 합산 공제 한도는 10,000달러예요. 부부 공동 보고를 하든 개인 보고를 하든 똑같이 만 달러라는 점이 참 불합리하게 느껴지기도 하더라고요. 저처럼 소득세가 높고 재산세도 비싼 주에 사는 사람들은 이미 소득세만으로 만 달러를 채우는 경우가 많아서, 재산세 공제 혜택을 온전히 못 받는 경우도 허다하거든요.
하지만 실망하실 필요는 없어요. 재산세 외에도 주택 구입 시 지불한 포인트(Points)나 특정 에너지 효율 개선 비용 등 추가로 공제받을 수 있는 항목들이 있거든요. 특히 집을 살 때 대출 금리를 낮추기 위해 미리 낸 포인트는 첫해에 전액 공제하거나 대출 기간에 걸쳐 나눠서 공제받을 수 있어서 쏠쏠한 혜택이 되더라고요.
| 공제 항목 | 공제 한도 및 조건 | 비고 |
|---|---|---|
| 모기지 이자 | 대출 원금 75만 불까지의 이자 | 2017년 이전 대출은 100만 불 |
| 재산세 (SALT) | 주/지방세 합산 최대 1만 불 | 소득세와 합산하여 적용 |
| 홈오피스 공제 | 전용 공간 면적 비례 비용 | 자영업자 및 프리랜서 전용 |
| 에너지 효율 개선 | 설치 비용의 일정 비율 (Tax Credit) | 태양광, 고효율 창호 등 |
홈오피스 공제: 자영업자라면 필수
팬데믹 이후로 집에서 일하는 분들이 정말 많아졌죠? 저도 블로그 운영과 프리랜서 업무를 위해 집 한편을 사무실로 쓰고 있는데, 이때 홈오피스 공제를 잘 활용하면 생활비 부담을 확 줄일 수 있어요. 다만, 이 공제는 W-2를 받는 일반 직장인에게는 해당되지 않고 오직 자영업자나 스케줄 C를 보고하는 프리랜서들에게만 허용된다는 점이 조금 아쉽더라고요.
홈오피스 공제를 받으려면 가장 중요한 전제 조건이 있어요. 바로 해당 공간을 오직 업무용으로만(Exclusively and Regularly) 사용해야 한다는 거예요. 거실 한복판에 책상을 두고 아이들이 노는 공간과 같이 쓴다면 원칙적으로 공제가 불가능하거든요. 저는 작은 방 하나를 아예 서재로 꾸며서 문을 닫고 일하는데, 이렇게 명확히 분리된 공간이어야 나중에 국세청에서 딴지를 걸지 않더라고요.
공제 계산 방법은 두 가지가 있어요. 실제 발생한 모든 비용(전기료, 가스비, 인터넷, 집 보험료 등)을 집 전체 면적 대비 사무실 면적 비율로 나누는 방법과, 제곱피트당 5달러를 일괄 적용하는 간편 방식(Simplified Method)이 있죠. 간편 방식은 최대 300제곱피트(1,500달러)까지 공제받을 수 있는데, 서류 챙기기 귀찮으신 분들에게는 이게 최고더라고요.
표준 공제 vs 항목별 공제 비교 선택
사실 주택 관련 세금 공제의 핵심은 내가 항목별 공제(Itemized Deduction)를 할 자격이 되느냐를 판단하는 거예요. 미국 세법상 누구나 받을 수 있는 표준 공제액이 꽤 높거든요. 2024년 기준으로 부부 공동 보고 시 표준 공제액이 29,200달러나 되기 때문에, 내가 지불한 이자와 재산세, 기부금 등의 합계가 이 금액을 넘지 않으면 굳이 복잡하게 영수증을 모을 필요가 없게 되더라고요.
여기서 제 실패담을 하나 말씀드릴게요. 집을 사고 첫해에 의욕이 넘쳐서 모든 영수증을 다 모으고 이자 내역을 정리했거든요. 그런데 막상 계산해 보니 모기지 이자와 재산세를 합쳐도 표준 공제액보다 겨우 몇 백 달러 많은 수준이었어요. 그 몇 백 달러 아끼겠다고 며칠 밤을 새우며 서류 정리를 했던 시간이 너무 아깝더라고요. 차라리 그 시간에 가족들과 더 즐겁게 보낼걸 그랬다는 후회가 밀려왔죠.
반면 제 친구와 비교 경험을 해보니 재미있는 점을 발견했어요. 그 친구는 대출금이 많고 기부금도 많이 내는 편이라 항상 항목별 공제가 유리하더라고요. 저는 대출을 빨리 갚아버려서 이자 비중이 낮아지니 자연스럽게 표준 공제로 돌아오게 되었고요. 결국 주택 공제는 본인의 대출 잔액, 거주하는 주의 재산세율, 그리고 다른 공제 항목(의료비, 기부금 등)과의 조화에 따라 매년 전략을 바꿔야 한다는 것을 깨달았답니다.
자주 묻는 질문
Q. 월세(Rent)를 살고 있는데 세금 공제가 가능한가요?
A. 안타깝게도 연방 정부 차원에서는 월세에 대한 세금 공제 혜택이 없어요. 다만 일부 주(State)에서는 저소득층이나 고령자를 대상으로 렌트비 일부를 크레딧으로 돌려주기도 하니 거주하시는 주의 세법을 확인해 보세요.
Q. 모기지 보험료(PMI)도 공제 대상인가요?
A. PMI 공제는 매년 의회에서 연장 여부를 결정하는 일시적 항목이에요. 최근 몇 년간은 허용되었지만, 보고하는 연도에 해당 법안이 유효한지 반드시 확인이 필요하더라고요.
Q. 집을 수리한 비용도 공제받을 수 있나요?
A. 단순 수리비는 당해 연도 공제 대상이 아니에요. 하지만 집의 가치를 높이는 증축이나 개조 비용은 주택의 원가(Basis)를 높여주어 나중에 집을 팔 때 양도소득세를 줄여주는 역할을 하니 영수증을 꼭 보관하셔야 해요.
Q. 헬록(HELOC) 이자도 공제가 되나요?
A. 헬록 대출금을 주택 구입, 건설 또는 실질적인 개선(Home Improvement)에 사용했다면 이자 공제가 가능해요. 하지만 차를 사거나 카드 빚을 갚는 데 썼다면 공제받을 수 없으니 용도를 명확히 구분해야 하더라고요.
Q. 부부가 따로 세금 보고를 하면 한도는 어떻게 되나요?
A. 부부 별도 보고(Married Filing Separately) 시 SALT 공제 한도는 5,000달러로 줄어들고, 모기지 대출금 한도도 절반인 37만 5천 달러로 낮아져요. 보통은 공동 보고가 유리한 경우가 많더라고요.
Q. 태양광 패널 설치 비용은 어떻게 공제받나요?
A. 이건 소득 공제가 아니라 세액 공제(Tax Credit) 형태예요. Residential Clean Energy Credit을 통해 설치 비용의 약 30%를 내야 할 세금에서 직접 깎아주기 때문에 혜택이 정말 크더라고요.
Q. 홈오피스 공제를 받으면 나중에 집 팔 때 불리한가요?
A. 네, 홈오피스로 사용하며 감가상각 공제를 받은 부분은 나중에 집을 팔 때 25%의 세율로 세금을 다시 내야 할 수 있어요. 주택 판매 시 25만/50만 달러 양도소득 제외 혜택도 해당 부분에는 적용되지 않을 수 있으니 주의가 필요해요.
Q. 이사 비용도 주택 관련 공제에 포함되나요?
A. 현재 세법상 일반인은 이사 비용 공제를 받을 수 없어요. 오직 현역 군인이 군 업무로 인해 이동하는 경우에만 제한적으로 허용되고 있더라고요.
Q. 재산세를 에스크로(Escrow)로 내고 있는데 언제 공제받나요?
A. 내가 은행에 돈을 낸 시점이 아니라, 은행이 실제로 카운티(County)에 세금을 납부한 시점을 기준으로 공제받아야 해요. 1098 양식에 적힌 금액을 기준으로 하면 가장 정확하더라고요.
미국 주택 세금 공제는 알면 알수록 챙길 수 있는 돈이 많아지는 아주 흥미로운 분야예요. 물론 매년 세법이 조금씩 바뀌고 개인마다 처한 상황이 다르기 때문에 제가 말씀드린 내용은 참고용으로만 활용하시고, 실제 세금 보고 시에는 반드시 공인회계사(CPA)와 상담하시는 것을 추천드려요. 저도 10년째 공부 중이지만 여전히 세법의 세계는 깊고 오묘하더라고요. 하지만 이런 작은 관심이 모여 우리 가족의 소중한 자산을 지키는 밑거름이 된다는 사실은 변함없는 것 같아요.
긴 글 읽어주셔서 감사하고요, 여러분도 꼼꼼하게 준비하셔서 이번 연말 정산에서는 꼭 웃는 얼굴로 환급금을 받으시길 응원할게요. 주택 소유주로서 누릴 수 있는 권리를 당당하게 챙기는 똑똑한 납세자가 되어보자고요. 다음에 더 유익하고 실생활에 밀접한 정보로 다시 찾아뵙도록 노력해 볼게요.
작성자: INVOICE (10년 차 생활 블로거)
미국 현지 생활 정보와 재테크 노하우를 공유합니다. 직접 겪은 시행착오를 바탕으로 여러분의 시행착오를 줄여드리는 것이 제 블로그의 목표입니다.
0 댓글